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物流地產三大認識誤區
作者|倉庫管理員 來源|資管云
大家好,我是智信研究院的倉庫管理員,在馬駒橋管了個小倉庫,負責年度資管藍皮書和月刊的分發、轉運,偶有閑暇便給公司寫寫研究文章賺幾兩酒錢。昨天,倉庫的業主突然要漲租金,說不漲租金活不下去了,扯些什么經濟不景氣、金融去杠桿,地主家也沒有余糧啊云云。
說來也巧,我上周六剛借著公司福利蹭了場閉門沙龍,聊的正是物流地產現狀、前景與投資機會。便現學現賣,給業主傳授了下業內大佬們所講的物流地產投資邏輯和運營管理經驗。嘿,業主聽完,當場給免了半年的租。
免租金事小,但這從大佬們那里討來的經驗卻不敢專美,遂成此文,以饗諸君。
開篇先聊一個很有意思的現象,此次參與沙龍的嘉賓有一大半來自持牌金融機構,包括銀行、保險、信托等金主,但交流下來卻發現,他們絕大部分都沒有投過物流地產。大家都看到了物流地產的火熱,也都了解當前物流地產的平均投資回報要高于商業地產,卻都不敢投。理由也異口同聲:投資周期太長。
部分剛參與進來和已深耕多年的一些機構心里也開始嘀咕:物流地產行業還有沒有發展空間?拿地價格越來越高,有的優質資產包的價格一個月內漲了10%、甚至20%!靠講故事從政府手里拿地也行不通了,說一千道一萬都沒用,政府只要稅??!
我也聽得一頭霧水,直到聽到驛盟園區孔慶廣總的一句話才豁然開朗:做物流地產要去地產化思維。
是啊,裹足不前的金融機構、心生疑竇的參與者,其實都陷入了“地產化思維”的誤區。具有多重屬性的“物流地產”顯然絕不只是“地產”,那快進快出、依賴開發性收入的地產投資邏輯自然也不適用。結合多位參會大佬的分享,我簡單總結了“地產化思維”導致的幾個誤區,也列了些可選的應對策略,供大家拍磚。
世邦魏理仕中國區工業及物流服務部負責人 羅瑾
拿地難的誤區
——難不在“地”,而在“稅”
拿地難似乎是行業共識,邏輯也很簡單:物流地產投資強度不足,經濟效益低、稅收少,地方政府不支持。
但細究其中,地方政府并非不支持物流地產,只是不滿于其稅收貢獻不足。如果能夠滿足地方政府對于稅收的期待,拿地難的問題是否就可以迎刃而解?那問題的關鍵就轉化為如何讓稅收落地,也即是如何實現物流地產結算中心的功能。
建議物流地產運營商分兩步走:一是篩選出合適的行業、合適的客戶,能夠有稅落地;二是說服客戶接受支付交易和資金結算服務,從而實現稅收落地。那如何說服客戶將稅收落地呢?聽起來很有難度,不如先來看下第二個誤區。
安徽驛盟物流科技有限公司董事長、全經聯物流產業委員會主任 孔慶廣
招商難的誤區
——做專業運營商,別做“包租婆”
現階段很多物流地產空置率很高,在招商都很困難的情況下,更別提說服客戶將稅收落地了。其實,招商難的主要癥結在于“包租婆”式的運營模式。前些年一些參與者“大干快上”地以地產化的思維囤積了大量土地,并采取簡單粗暴收租金的模式進行運營,近來漸漸嘗到了苦果,客戶不斷流失。隨著物流行業的發展及客戶需求的升級,專業的物流地產運營商取代大量的“包租婆”是大勢所趨。
而要成為專業的物流地產運營商,可從以下幾個方面著手:
首先是實現網絡化,單點、純倉儲型的項目就是純粹的地產項目,沒有太大意義,做物流地產必須實現跨區域的網絡聯盟,通過資源整合實現產業聚集;
其次是平臺化,物流地產運營商需要搭建公共服務體系,為客戶提供全方位的服務,最重要的是要建立全程可視的一體化物流信息服務平臺,推動物流、信息流、資金流三流合一,實現數據的積累和沉淀;
最后是資本化,在網絡化、平臺化的基礎之上,打通產業與資本對接的鏈條,通過產業基金、供應鏈金融等資本化服務提升客戶粘性,進而促進稅收落地。
深創投不動產基金管理(深圳)有限公司首席投資官 孔令藝
算賬難的誤區
——不能只著眼于土地的賬
既然提到了資本化,再回到開篇提到的現象——很多金融機構認為物流地產投資周期太長,算不過賬來——其實這也是因地產化思維而產生的誤區。物流地產的投資不同于地產,不能只著眼于土地的賬,真正的收益在于長期運營收入和提供其他附加服務帶來的收入,而不是開發性收入。
比如,金融機構在進入物流地產開發的同時,就可以綁定入駐的客戶,以物流地產為載體,通過產業基金、供應鏈金融等形式滿足客戶上下游的融資需求,由此獲得的回報要比不斷下行的凈租金回報率豐厚的多。
當然,不同背景的參與方,算賬的邏輯自然不同。但只要跳出地產的思維,總能找到與自身資源相匹配的獲利空間。
至于REITs等工具是否能夠順利推出,對于手握物流地產長期、穩定、充沛現金流的投資人而言,只是時間問題罷了。
以上就是100唯爾(100vr.com)小編為您介紹的關于物流地產的知識技巧了,學習以上的物流地產三大認識誤區知識,對于物流地產的幫助都是非常大的,這也是新手學習財經商貿所需要注意的地方。如果使用100唯爾還有什么問題可以點擊右側人工服務,我們會有專業的人士來為您解答。
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